Реконструкция старого дачного дома: все о достройке и оформлении документов

Собственникам дачных владений иногда приходится прибегать к реконструкции старого домика, находящегося на участке. Это может произойти по причине физического износа, или для увеличения полезной площади. Реконструкция дачного дома, как деревянного, так и кирпичного осуществляется в соответствии с требованиями «Положения о порядке реконструкции жилых частных домов и нежилых строений». Собственнику, планирующему внести изменения в конструкции сооружений, потребуется оформить все официально.

Определение

Реконструкция дачного домика представляет собой систему мер по переустройству объекта для внесения изменений в планировку, конструкцию фундамента, схемы инженерных сетей, или увеличения площади строения.

Любые действия в рамках реконструкции собственник должен оформить в установленном порядке и получить разрешение уполномоченных органов.

Виды реконструкции дачи

Принимая решение о реконструкции старого дачного домика, важно для начала определить ее целесообразность и задачи, которые она призвана решить.

Распространенные виды реконструкции включают:

• перепланировку;
• достройку;
• перестройку;
• реставрацию.

После завершения любых работ из списка дача не будет соответствовать старому техническому паспорту. Потребуется новый документ с учетом всех изменений дачи.

Перепланировка дачи — сложная система действий, начинающихся с получения разрешительной документации и составления проекта. В проекте реконструкции дачного домика отображаются все предполагаемые изменения. Подрядная организация будет выполнять строительно-монтажные работы на основании рабочей документации.

Перепланировка дачного домика делается для существенного преображения внутреннего пространства и повышения комфорта людей.

Перепланировка призвана решить ряд задач:

• изменить количество комнат или их полезную площадь;
• выполнить демонтаж старых стен, не выполняющих несущую функцию;
• создать дополнительный санузел;
• выстроить новые стены;
• реализовать идею мансардного этажа.

До начала работ потребуется сформировать приблизительный план с составлением технического задания для подрядчиков. После снятия необходимых замеров проект реконструкции дачи станет более детализированным.

Итоговый проект перепланировки может включать дизайнерские идеи и 3D-визуализацию.
После согласования проекта с Заказчиком рабочие приступят к физическому выполнению перепланировки старого дачного домика.

В зависимости от характеристик участка достройка может выглядеть, как пристройка к существующему строению либо, как строительство дополнительного этажа.

Пристройка в большинстве случаев встречается в варианте кирпичного домика. Работы в рамках возведения пристройки выполняются в два действия. На первом этапе осуществляют фундаментные работы, затем приступают к другим видам работ.

Достройка дополнительного этажа будет уместно на территории маленького участка. В этом варианте придомовая территория останется в исходном варианте, а в доме появятся дополнительные комнаты.

Строительство нового этажа также подчиняется требованиям действующих строительных норм и правил.

Перестройка

В ходе длительной эксплуатации дачного домика может потребоваться его перестройка. Отправной точкой становится сбор предварительных сведений о текущем состоянии частного дома. Приступать к перестройке дачи без акта обследования — рискованное решение. Некоторые конструкции могут не выдержать дополнительной нагрузки.

Результаты обследования станут исходными данными для составления инженерно-технического плана, расчета сметы и строительных материалов.

Перестройка может понадобиться также с целью преобразования временного дачного домика капитальное строение. В рамках перестройки выполняют восстановление фундаментов и стен, кровельные и отделочные работы.

Реставрация

В рамках проекта реконструкции выполняется и реставрация. Чаще всего это касается стен кирпичного дома, которые могут разрушаться вследствие естественного износа, либо иных воздействий. Перед началом работ важно оценить степень необходимого восстановления. В некоторых случаях достаточно обработки наружных швов кирпичной кладки. В других случаях — замена отдельных кирпичей в теле кладки.

При раскрытии трещин более 1 сантиметра потребуется полная перекладка стены. Также для восстановления прочности стен кирпичного дома применяется современный и надежный метод — инъецирование кладки специальным составом.

Реставрация кладки старого кирпичного дома позволит продлить период безопасной эксплуатации строения, а также улучшить вид фасада.

Кроме того, в рамках реконструкции старой дачи может потребоваться реставрация деревянных окон домика. Древесина имеет особенность разрушаться с течением времени. Прежде чем приступать к реставрации, стоит оценить целесообразность данного процесса.

Этапы реализации

Детали проекта реконструкции дачи будут зависеть от возраста, конструктивных особенностей и целевого назначения дачного домика.

Однако основной план выполнения работ строго регламентирован и включает обязательные этапы:

• подготовка к реконструкции садового домика осуществляется по тому же принципу, что и для нового строительства;
• изыскательские работы, обследование и анализ строения с целью убеждения в том, что реконструкция — единственное верное решение;
• составление проекта;
• процедура согласования;
• производство работ, предусмотренных в рамках согласованного проекта;
• пусконаладочные работы.

Обследование конструкции

Начальный и самый важный этап на пути к реконструкции — обследование с целью оценки состояния всего строения и отдельных его частей. Обследование начинается с фундамента, ведь именно он воспринимает комплексную нагрузку от всех располагающихся на нем конструкций. Различные повреждения фундамента препятствуют равномерному распределению нагрузок, что может привести к разрушению других основных частей дома. При выявлении деформаций фундаментного основания потребуется частичная или полная его замена. Иногда бывает достаточно работ по усилению существующего фундамента.

Когда обследование фундамента завершено, приступают к обследованию конструкции пола. Может потребоваться ремонт, частичная замена, или полный демонтаж старого пола.

Затем оценивают качество инженерных систем и их составляющих. Некачественные, прохудившиеся трубы могут протекать и вызывать в дальнейшем разрушение пола и фундамента дачного домика.
Стеновые конструкции кирпичного или деревянного дома также подлежат обследованию. Цель — убедиться в отсутствии трещин и иных дефектов, угрожающих несущей способности. Если повреждения выявлены — выясняют причину их возникновения.

Подготовка проекта

Реконструкция старого дачного домика — комплексная перестройка, часто связанная с изменением геометрических размеров постройки. Поэтому данный процесс лучше доверить профильной компании.
Именно строительная компания может оформить проект с учетом желаний заказчика, и основываясь на результатах оценки состояния строения и его архитектурных особенностях.

Оформление документов

Несмотря на то, что дачи относятся к категории недвижимости для целей личного пользования, Планируемую реконструкцию придется оформить в соответствующих органах. Без этого действия все переделки будут считаться незаконными.

Порядок оформления документации будет зависеть от места расположения дачи. Если строение возведено на территории, выделенной под садоводство или дачи, проходить процедуру предварительного разрешения не потребуется. В таком случае оформить изменения можно путем их внесения в Росреестр. Для этого собственник подает заявление установленной формы, технический паспорт и документы, подтверждающие право собственности в отдел Росреестра.

В альтернативном случае, необходимые документы можно оформить в одном из офисов Многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг.

Если же место расположения дачи совпадает с участками под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, либо малоэтажное жилищное строительство, разрешение на реконструкцию потребуется оформить в местной администрации.

Реализация работ

После получения разрешающей документации собственник может приступать к выполнению работ по проекту самостоятельно, либо с привлечением подрядчика.

После того, как были выполнены работы по реконструкции в рамках проекта, переходят к заключительной части работ. Речь идет об отделочных работах, а также о замене старых коммуникаций в случае необходимости. В случае замены, потребуется оформить разрешительные документы в соответствующих службах.

Подготовка к эксплуатации и проверка соблюдения условий проведения

Когда все работы по реконструкции старого домика завершены, приступают к сверке полученных параметров тем, которые были предусмотрены в проектной документации. Чтобы безопасно ввести в эксплуатацию дачный домик, собственник должен пригласить сотрудников уполномоченных органов для осуществления приемки выполненных работ. По результатам проверки потребуется оформить приемочный акт с подписями членов комиссии.

Готовый акт передается на руки собственнику не позднее тридцати дней с момента подачи заявления.

Признаки необходимости реконструкции

Реконструкция дачи может быть полной или частичной. Определить необходимость проведения реконструкции кирпичного или деревянного дома, обращают внимание на:

1. Фундамент. В первую очередь необходимо оценить состояние основной конструкции, воспринимающей все нагрузки от здания. Появление трещин и признаков разрушения на теле фундамента может привести появлению угла наклона старого дома. Это явный признак потребности дачного домика в реконструкции.
2. Если в качестве дачи возведена постройка из дерева, оценивают положение деревянных конструкций. Для полного понимания картины необходима оценка состояния не только внешней, но и внутренней части конструкций.
3. Состояние конструктивных элементов кровли. Реконструкция крыши дачного дома — одна из самых частых работ в рамках реконструкции дачи. Выполненные из дерева строительные конструкции с течением времени изнашиваются, прогнивают, повреждаются насекомыми, поэтому требуют скорейшего восстановления.
4. Состояние стен. Часто стены деревянных построек страдают от плесени или насекомых. Необходимо установить причину появления плесени и произвести ремонт.

Варианты и проекты реконструкции

Встречаются ситуации, когда собственник приобретает в качестве дачи предложения вторичного рынка недвижимости. На участке располагается старая постройка, которую собственник хочет оформить, исходя их своего видения. В отдельных случаях может потребоваться полная реконструкция существующей дачи.

Среди основных вариантов реконструкции:

1. Преобразование фасада кирпичного или деревянного домика с демонтажем старого покрытия. Далее создают новые слои и приступают к финишной отделке.
2. Преобразование геометрии кровли. Реконструкция крыши дачного дома бывает полной или частичной. В рамках реконструкции может потребоваться ремонт отдельных конструктивных элементов или создание новой, более надежной стропильной системы.
3. Усиление фундамента кирпичного дома проверенными методами в зависимости от степени разрушения.
4. Пристройка дополнительных площадей, этажей, или внутренняя перепланировка.
5. Преобразование мансардного пространства с устройством новых слоев тепло- и звукоизоляции.
6. Реконструкция стен и перекрытий старого дома по причине просадки фундамента и под действием иных внешних факторов.
7. Реконструкция системы инженерных коммуникаций.

Последствия незаконной реконструкции

Реконструкция дачного дома: кирпичного или деревянного, наряду с новым строительством требует официального оформления. Если не оформить изменения в установленном порядке, собственника ожидает денежный штраф от двух до пяти тысяч рублей.

В более сложном варианте собственника могут обязать снести незаконное строение.

Чтобы реконструкция дачного дома соответствовала ожиданиям, необходимо четко и последовательно выполнять все ее этапы и учитывать потребности всех членов семьи.